בנסיון נוסף של בנק ישראל לצנן את מחירי הנדל"ן בארץ הוא שוב מטיל הגבלות על לוקחי המשכנתאות, בתזכיר שהפיץ המפקח על הבנקים בבנק ישראל מר דודו זקן למנהלי הבנקים למשכנתאות הוא מרעננן את ההגבלות שכבר הוטלו על הבנקים במתן אשראי לדיור ומוסיף עוד כהנה וכהנה, יש מהן שמקשות מאוד על המגזר החרדי.

לטובת הקוראים אזכיר את ההוראות שכבר מיושמות:
ההגבלה הראשונה שפורסמה והשליחה באופן ישיר על ציבור לוקחי המשכנתאות התפרסמה בחודש מאי 2011, (היו הוראות גם קודם לכן אך הן השפיעו על הציבור באופן עקיף ולכן לא אכנס לזה) בהוראה זו הגביל המפקח על הבנקים את ההלוואות בריבית משתנה היינו פריים ,מק"מ, משתנה כל שנה, ומט"ח ל 30 אחוז בלבד מסך ההלוואה המבוקשת,
זו הייתה פגיעה ראשונה בלוקחי המשכנתאות היות ובאותה תקופה לא היו מסלולים בריבית משתנה כל 5 שנים שאינם צמודות מדד לבנקים לקח זמן להיערך ולבנות מסלולים משתנים שאינן צמודי מדד, (אגב מי שלקח באותה תקופה כדאי לבדוק כדאיות מיחזור של המשכנתא).

הוראת שעה נוספת שהתקבלה בנובמבר 2011 היא הגבלת אחוז המימון(TLV) בנכס הנרכש להשקעה לא יעלה על 50 אחוז ואילו בהלוואה על נכס שכבר קיים ברשותכם ההוראה התחלקה בין הלוואה עבור בניה והרחבת הנכס (בהיתר בלבד) עד 65 אחוז משוויה של הבטוחה ואלו בהלוואה לכל מטרה וכן אפי בהלוואה שנלקחת לעזור לילד לרכוש דירה משלו אחוז ההלוואה לא יעלה על 50 אחוז משווי הנכס המשועבד.

לאחרונה הוטלו מגבלות נוספות והן, כגון החובה לקחת שליש מסכום ההלוואה במסלול של ריבית קבועה, כמו"כ הוגבל שהחזר החודשי של ההלוואה לא יעבור את 50 אחוז מההכנסה של הלווים אך בכל אופן כשההחזר יהיה מעבר ל 40 אחוז משקל הסיכון של ההלוואה (הלימות ההון) יעמוד על 100 אחוז מה שחייב את הבנקים להיצמד ל 40 אחוז מההכנסה בלבד, גם תקופת ההלוואה (מח"ה) לקביעה על מקסימום ל 30 שנה בלבד.

ההגבלות החדשות שייכנסו לתוקף החל מה 01 לחודש הקרוב משליכות ישירות על המגזר החרדי לא אמנה את כולם אלא הבולטים במיוחד:

1 . לא עוד ערבים אלא לווים נוספים.
מקובל היה עד היום שכשזוג צעיר ללא הכנסות מתאימות נצרך לקחת משכנתא היו מגייסים אחד מבני המשפחה לרוב ההורים אך גם אחים וגיסים לחתום כערב או לווה נוסף כדי שהבנק יסכים לאשר את ההלוואה לעיתים קרובות הבנק היה דורש גם השתתפות של הערב בתשלום החודשי אך לא תמיד הייתה דרישה מצד הבנק ולבנק הייתה אפשרות להפעיל שיקול דעת, הבנקים היו בהחלט סומכים על ההורים גם כשההכנסות של ההורה לא תמיד היו מהטובות מתוך הבנה שהורים תמיד יעמדו לצד הילדים (גם שכבר לא מדובר בילדים) ולעיתים היו לוקחים את הסיכון בחלק מההלוואות בהסתמך על אותה ההבנה.

החל מהחודש הבא אין ערב יותר אלא לווה נוסף, השאלה הנשאלת מה אומר חוק הערבים ביחס ללווה נוסף, לווה נוסף מחייב ביטוח חיים (ולאנשים היותר מבוגרים זה עלול להיות יקר לפעמים הבנק מתחשב בעלות הביטוח חיים ופוטר חלקית ובמקרים מיוחדים אפ' פטור מלא) "והערב חייב להיות רק הורה" ולא אח או גיס אך זאת ועוד הוא מחוייב לשלם 25 אחוז לפחות מסך ההחזר החודשי, היינו להיות שוטף פעיל בהחזר החודשי.

2. הכנסות חייבות להראות בחשבון העו"ש:
חלק משמעותי מהמגזר החרדי רגיל לחיות על מזומן שכשלעצמו הוא נוהג חיובי בהחלט אבל אם אתם מתכננים לקחת משכנתא כדאי שתעבירו את הכנסותיכם דרך חשבון העו"ש שלכם אחרת לא רק שהבנק למשכנתאות לא יקבל הצהרה מרב/ עו"ד וגם לא אישור כולל אלא אפי' אם אתם עובדים במקום עבודה מסודר שמנפיק לכם תלוש משכורת כחוק רק את המשכורת הוא משלם בשיק ואתם פורטים אותו כדי לחיות על מזומן לא תהיה כל התחשבות בתלוש זה.

3. הלוואות קיימות:
כל ההלוואות משכנתא שאתם משלמים אפי' לאחד מהילדים או הלוואה בעו"ש שנלקחה לתקופה של יותר מ 18 חודש יילקחו בחשבון יחד עם ההחזרים של ההלוואה החדשה שאתם מבקשים והכל יחד אסור שיעבור את ה 40 אחוז מסך ההכנסה של כלל הלווים.

משקיעים שימו לב :
חלקם של רוכשי דירות להשקעה (בעיקר הבינוניים ומטה) אהבו לקחת את המשכנתא ולשעבד נכסים שהיו קיימים ברשותם בעיקר דירות מגורים ולהשאיר את הנרכש ללא שיעבוד כדי שתהיה להם את האופציה למכור את הנכס מבלי להחזיר את הכסף לבנק ולהמשיך לנכס הבא, ההוראה החדשה מחייבת שמאות על הנכס הנרכש וגם ללא שיעבוד הבנק לא יסמוך על החוזה בלבד ושיעור המימון ייקבע לפי השמאות, עיקר ההבדלים יהיו באזורי הפריפריה שם ככל הנראה יהיו הבדלים ניכרים בין השמאות לחוזה.

משה בנדר הוא מנהל "פריים משכנתאות" במודיעין עילית